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日志

 
 

清楚了!买不买房10年后差别竟这样…  

2016-05-04 22:51:45|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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过节,楼市就成了人们必不可少的谈论话题之一。买不买房?这个争议始终伴随着千千万万的家庭。今天我们来看看,买房或者不买房,10年后财富差别有多大?


第一种人:买房


假设在一个二、三线城市,房屋总价为50万的地方买房:首付20万公积金贷款30万20年计,月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款,房子归自己。


那么十年的月供总计为1963*12*10 ≈23.6万。


第二种人:租房


租这套房子的话:按国内住宅3%的普遍回报率算,50万的房子月租为1250元。


由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍,年均CPI5.7。取整,房租每年增长6%计算,10年房租为:


第1年房租:15000元


第2年房租:15900元


第3年房租:16854元


……


第10年房租:25342元


则租房人:


A、10年房租总计:15000+15900+16854+……+25342=197709≈20万;


B、首付20万的存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算,20*1.05^10 ≈ 32.6万;


C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算,约31万;


D、省下的一次性还贷的钱为20万。


现在有三个假设:


假设1


未来10年房子增值速度和CPI一致,每年6%计算(非常理想化),10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5万。


那么买房的人财富为89.5万。


租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万


假设2


未来10年房屋大幅增值4倍,房租市值为200万。那买房人财富是租房人的3倍有余。


假设3


未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%,平均年涨幅2.5%,或者下跌,则租房人胜出。


单从财富上计算,只要房子随CPI增值,买房就是值得的,但现实中由于国家统计局的CPI远低于实际通货膨胀率,所以房价往往跑赢CPI,跑赢银行存款,过去是10年全国大中小城市房价涨了3~10倍,未来10年呢?


可能有些人预期10年后房价还不如今天,或者涨幅低于26%,但因为中国人买房的传统,为了成家、为了有家的安全感、稳定感,依然会买房,不会在乎房价涨跌。


最后,买不买房,每个人心里都有了自己的答案。


如果你认为应该买房,到底还有哪些地区楼市仍值得投资呢?我们来看看:


广州


目前广州并未出现房价泡沫,市场比较理性,2016年房价受到成交结构影响还会保持稳定,但中心城区改善和高端产品的价格还是有一定上涨空间。


以往来看,广州市场一向是以稳为主。前几年市场有压力的时候,广州市场并未出现大幅波动。这也是和广州经济发展、居民的购买力以及购买习惯相挂钩。


2015年广州GDP为18100.41亿元,同比增长8.4%,其产业结构更趋优化,第三产业增加值比重同比提高1.55个百分点,对经济增长的贡献率达70.6%,首超七成。总体看,中长期内,广州的经济基本面足以支撑楼市持续发力。


另外,截至2015年底,广州商品住宅可售货量913.25万平方米,去化周期降至7.53个月,为过去一年的最低水平。整体市场供求关系均衡,也是支撑广州楼市持续发力因素之一。


海口


1993年6月之前的海南出现一股淘金热潮1992年,《中国制造》中数据显示,海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半。这一年,海口市经济增长率高达83%,海南全省财政收入的40%来自房地产业。


房价高涨的背后,海口市地价由1991年的几十万元/亩,一路狂飙至六百多万元/亩。凭借房地产发迹的海口,直至今天,房地产在海南税收、固定投资的占有较高的比例。


对于购房者来说,海口如今的房价已经到了一个稳定的时期。


苏州


苏州房市的泡沫自16年1月的高位下跌,主要原因是楼市调控,苏州在3月出台了12个月内不宜超过12%的“楼十条”。


据2010年第六次人口普查资料显示,苏州常住外来人口总量接近上海的一半,是杭州的近两倍,在长三角16城市中仅低于上海。


苏州3月环比增速泡沫为负,其房价可受外来务工人群的租赁需求推动水涨船高,在基本面支撑下,苏州仍有投资价值。


杭州


回顾杭州楼市的发展历程可以发现:2000年至2004年,杭州楼市急速上涨;2005年至2006年,在国家宏观调控下,楼市进入调整;2007年,楼市经历一波反弹;2008年,金融危机来袭,楼市又开始进入深度调整;2009年,在市场各方一度绝望之时,楼市却绝地反弹,发展程度甚至超过历史高位;2010年,在频繁调控之下,杭州楼市忽上忽下,房价有所下挫,但基本平稳。


其中,房价上涨,主要集中在三个阶段,2000年到2004年,2007年和2009年。值得一提的是,在2005年以来宏观调控最为频繁的时间里,杭州可以称得上是二三线城市中为数不多的保持涨幅城市,即使有风吹草动,也可以迅速修复。


目前,杭州的泡沫并不明显,一直稳定在基本面和信贷面左右。


宁波


据统计,3月份宁波市六区商品住宅成交数据逾7000套。而此前,宁波月度成交最高记录是2015年的4644套。


公积金新政落地,以及2月中下旬开始国家实施营业税、契税调减政策的催化,宁波楼市消费心态得到极大提振。


不过,从全大市看,目前宁波目前全大市还有超过9万套可售住宅,去化周期需要16-17个月。


即使宁波楼市库存压力依然还在那儿,“大招”刺激下楼市整体价格下行的可能性在减小。对于投资者来说,或许可以下手了。


厦门


厦门的泡沫并不明显,一直稳定在基本面和信贷面左右,3月环比增速中泡沫有1.18%。


厦门房市的涨幅并不脱离基本面增长和宽松信贷的驱动,厦门房价上涨可视为二线投资洼地的价值重估,具有较好的投资潜力。


福州


国家统计局公布数据,福州房价不仅“九连涨”,而且涨幅居全国第7位,超过了涨幅一直领跑全国的厦门。


多重政策利好刺激,福州各大楼盘价格“涨”声不断。业内人士判断,随着一手房价格不断上涨,越来越多人被挤压到二手房市场,同样享受政策利好的二手房市场因此升温,价格也随之不断上涨。二手房后续价格将继续保持与一手房联动的局面。


天津


天津房价收入比走势相对平稳,合理值大致在8左右,2005年后上行走势加快,2011年回归下行,2013年后企稳回升。


2015年天津房价收入比为10,偏离合理值幅度由2014年的20%扩大到25%,仍小于京沪深。


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